El contrato de arras es una herramienta jurídica muy utilizada en las operaciones de compraventa inmobiliaria en España. Se trata de un acuerdo privado que permite a las partes fijar un compromiso firme sobre una futura compraventa, aportando seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.
Aunque su firma no es obligatoria, sí es altamente recomendable para evitar incertidumbres, bloquear la operación frente a terceros y establecer consecuencias claras en caso de incumplimiento. Pero cuidado: dependiendo del tipo de arras pactadas y de cómo se redacte el documento, las consecuencias legales pueden variar drásticamente.
A continuación, vamos a explicarte qué es un contrato de arras, cuándo se firma, qué debe contener, qué tipos existen, qué consecuencias tiene su incumplimiento y cómo proteger tus intereses si lo firmas.
¿Qué papel cumple realmente un contrato de arras en una compraventa?
Un contrato de arras es un pacto privado entre comprador y vendedor, previo a la compraventa de un inmueble, por el cual se comprometen a celebrar dicha compraventa en el futuro. El comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final y ambas partes fijan un plazo para formalizar la operación mediante escritura pública.
A través de este contrato, el inmueble queda reservado al comprador, quien se compromete a adquirirlo, y el vendedor, a no ofrecerlo a terceros. No debe confundirse con un simple recibo ni con un pago aplazado: es un contrato con efectos jurídicos exigibles, que puede derivar en pérdida de dinero, devolución del doble o incluso en ejecución judicial forzosa, según los casos.
Momento oportuno: ¿cuándo tiene sentido firmar arras y por qué?
Se firma una vez las partes han alcanzado un acuerdo sobre el precio y condiciones básicas de la compraventa (precio, forma de pago, estado de la vivienda…), pero antes de formalizarla ante notario. Es especialmente útil cuando:
- El comprador necesita tiempo para conseguir financiación hipotecaria.
- El vendedor debe cancelar cargas o hipotecas existentes.
- Alguna de las partes desea asegurarse de que la otra no se retracte.
Firmarlo demasiado pronto, sin revisar la situación registral del inmueble o sin haber pactado una cláusula de financiación, puede generar conflictos posteriores.
Tres modalidades de arras con consecuencias jurídicas muy distintas
Existen tres tipos de arras, con efectos jurídicos muy distintos. Es esencial que el contrato especifique cuál es el tipo pactado. En caso de silencio, se considerarán arras confirmatorias.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias constituyen una entrega anticipada de parte del precio de compraventa. A través de este pacto, el comprador abona una cantidad determinada, que se descontará del precio final, y el vendedor asume la obligación de reservar el inmueble durante el plazo pactado hasta la firma definitiva.
Como ya hemos comentado, constituyen la opción por defecto si en el contrato no se pacta expresamente otra modalidad.
Las arras confirmatorias no permiten a las partes desistir libremente del acuerdo, es decir, ninguna de las partes puede retractarse libremente sin asumir responsabilidad. Si una de las partes no cumple con lo convenido, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o, en su defecto, solicitar su resolución con indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
En términos prácticos:
- Si es el comprador quien incumple, el vendedor puede reclamar que se formalice la compraventa en los términos acordados. Si decide resolver el contrato, podrá solicitar una compensación económica por los perjuicios sufridos. Además, perderá cantidad entregada como arras.
- Si es el vendedor quien incumple, el comprador puede exigir que se celebre la compraventa o, si ya no fuera posible, reclamar la resolución del contrato junto con la correspondiente indemnización. En estos casos, pueden incluirse en el cálculo los intereses legales y los gastos en los que el comprador haya incurrido.
En definitiva, las arras confirmatorias no son una forma de reserva anulable, sino un instrumento para consolidar una obligación que puede hacerse valer por vía judicial. No existe la posibilidad de dar marcha atrás de forma unilateral sin consecuencias, lo que hace imprescindible que ambas partes comprendan su alcance antes de firmar este tipo de acuerdo.
Arras penales
Funcionan como una cláusula penal: en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, se genera una penalización económica, sin impedir la exigencia del cumplimiento del contrato, salvo que se pacte lo contrario.
- Se regulan en los artículos 1152 y ss. del Código Civil: “la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses, si otra cosa no se hubiere pactado”.
- Si el comprador incumple, pierde las arras. Si el vendedor incumple, deberá devolverlas duplicadas o pagar la pena pactada.
- La parte cumplidora puede exigir tanto la penalización como el cumplimiento del contrato, si se ha pactado expresamente.
El contrato de arras penales introduce una cláusula de penalización económica en caso de incumplimiento, con el objetivo de reforzar el compromiso de las partes y establecer una sanción predeterminada si alguna de ellas no cumple con lo pactado. En este acuerdo, tanto el comprador como el vendedor se obligan mutuamente a formalizar la compraventa en los términos y plazos convenidos, y se comprometen a asumir una penalización si no lo hacen.
Aunque el Código Civil no regula expresamente las arras penales como figura autónoma, su naturaleza se asimila a la de las obligaciones con cláusula penal previstas en los artículos 1152 a 1155.
La regla general en este tipo de acuerdos es que el pago de la penalización no libera al incumplidor de su obligación de cumplir el contrato, salvo que se haya pactado expresamente esa posibilidad. Del mismo modo, la parte perjudicada solo podrá exigir simultáneamente el cumplimiento del contrato y el pago de la pena si así se ha acordado por escrito.
Cuando una de las partes incumple un contrato de arras penales, la otra podrá elegir entre:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, obligar judicialmente a la parte incumplidora a completar la compraventa.
- Resolver el contrato y reclamar la cantidad fijada como penalización, en concepto de compensación por los daños y perjuicios sufridos.
Si se ha incluido una cláusula que lo permita, también podrá exigir ambas cosas simultáneamente: el cumplimiento del contrato y el pago de la penalización.
Por ejemplo:
- Si el comprador incumple y no acude a la firma de la escritura, el vendedor puede reclamarle el precio restante y la formalización del contrato, o bien resolverlo y quedarse con la cantidad entregada como pena. Si se pactó, podrá exigir ambas cosas.
- Si es el vendedor quien no respeta su compromiso (por ejemplo, vendiendo a un tercero o negándose a firmar), el comprador podrá exigir que le transfiera la propiedad o, en su caso, reclamar la penalización pactada, además de los intereses legales si se hubieran devengado.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son la única modalidad regulada expresamente en el Código Civil, concretamente en el artículo 1454. A diferencia de las arras confirmatorias o penales, su función no es garantizar el cumplimiento del contrato ni penalizar el incumplimiento, sino permitir que cualquiera de las partes pueda desistir del acuerdo sin necesidad de justificar su decisión, a cambio de una compensación económica previamente pactada.
Este tipo de arras otorga a ambas partes una opción de desistimiento lícito, que se puede ejercer libremente durante el periodo de vigencia del contrato de arras.
Las consecuencias del ejercicio de este derecho de desistimiento varían según quién lo ejerza:
- Si desiste el comprador, perderá la cantidad entregada como arras, que pasará a ser propiedad del vendedor.
- Si desiste el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
Contenido imprescindible de un contrato de arras
Aunque no existe un modelo único, un contrato de arras bien redactado debe contener, al menos, los siguientes elementos:
- Identificación completa de las partes (nombre, apellidos, DNI/NIE, domicilio).
- Descripción detallada del inmueble (ubicación, referencia catastral, estado registral y cargas si las hay).
- Precio total de la compraventa y su forma de pago.
- Importe las arras entregadas, que se imputarán al precio final.
- Plazo para la firma de la escritura pública de compraventa y consecuencias de no acudir.
- Distribución de los gastos de compraventa (notaría, registro, ITP, plusvalía municipal, etc.).
- Tipo de arras pactadas: confirmatorias, penales o penitenciales (debe indicarse expresamente).
- Cláusula suspensiva, en caso de que la compra esté sujeta a concesión de hipoteca.
- Consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Fecha de caducidad del contrato de arras y posibilidad de prórroga.
- Firma de ambas partes
En definitiva, cuanto más detallado y claro sea el contrato, menor será el margen de interpretación y el riesgo de conflicto.
¿Qué importe se suele entregar en concepto de arras?
No existe una cantidad legalmente establecida. En la práctica, suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio de compraventa, aunque en operaciones complejas o con plazos largos puede ser superior. La suma se descuenta del precio final en el momento de otorgar la escritura pública.
¿Es obligatorio firmar arras antes de comprar una vivienda?
No. No es obligatorio ni está previsto como paso legal necesario en una compraventa. Sin embargo, se ha convertido en una práctica habitual en el tráfico inmobiliario, por su capacidad para dotar de seguridad y claridad al proceso.
¿Qué pasa si una de las partes se echa atrás? Consecuencias del incumplimiento
Como hemos explicado, las consecuencias del incumplimiento dependerán del tipo de arras pactado:
- Confirmatorias: la parte perjudicada puede exigir cumplimiento o resolución con daños y perjuicios.
- Penales: puede exigirse la penalización pactada, el cumplimiento del contrato o ambos si se ha pactado.
- Penitenciales: se permite desistir libremente, con pérdida o devolución duplicada de la cantidad entregada.
En cualquier caso, se recomienda comunicar fehacientemente el incumplimiento, por ejemplo, mediante burofax, y acudir a la vía judicial si no se alcanza una solución extrajudicial.
Cuando el banco dice no: arras y denegación de hipoteca
Si no se ha pactado una cláusula suspensiva que condicione la compraventa a la concesión de la hipoteca, el comprador puede perder las arras al no cumplir el contrato. Por eso es esencial incluir esta cláusula cuando se necesite financiación bancaria.
¿Es posible prorrogar un contrato de arras? Cómo hacerlo correctamente
Sí, siempre que ambas partes lo consientan por escrito. La prórroga debe formalizarse en un anexo firmado, en el que se especifique el nuevo plazo y los motivos de la extensión. No prorrogarlo a tiempo puede activar automáticamente las cláusulas de incumplimiento.
Conclusión
En conclusión, el contrato de arras es una herramienta útil pero jurídicamente compleja, que debe firmarse con conocimiento y asesoramiento. No es un simple “compromiso de palabra”. Sus efectos, en caso de incumplimiento, pueden ser muy serios. Por eso, es fundamental que esté redactado con claridad, que se especifique el tipo de arras pactadas y que se adapten las cláusulas al caso concreto.
Tanto si vas a comprar como a vender una propiedad, consulta siempre con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Solo así podrás asegurarte de que el contrato de arras protege tus intereses y evita consecuencias no deseadas.
Si necesitas que revisemos tu contrato de arras o preparar uno adaptado a tu operación inmobiliaria, puedes contactar con nosotros en el correo info@morenoservicioslegales.es o en el teléfono (+34) 954 100 108. Estaremos encantados de ayudarte a garantizar una compraventa segura y sin riesgos.