El impago de la renta en un contrato de arrendamiento puede tener consecuencias muy graves para el inquilino, entre ellas, la pérdida de la vivienda mediante un procedimiento de desahucio. Ahora bien, ni el procedimiento es inmediato, ni se puede ejecutar sin garantías para ambas partes.
En este artículo vamos a explicarte cómo funciona el desahucio por impago de alquiler en España, qué pasos hay que seguir, qué plazos se manejan y qué derechos protegen al inquilino.
¿Cuándo procede un desahucio por impago?
El desahucio por impago es un procedimiento legal mediante el cual el arrendador puede solicitar al juez la recuperación de la posesión del inmueble cuando el inquilino deja de pagar la renta u otras cantidades que le correspondan contractualmente (como suministros o la comunidad, si así se pactó). Lo regula el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite resolver el contrato por falta de pago.
No es necesario acumular varios impagos: con una sola mensualidad vencida y no abonada se puede iniciar el procedimiento judicial.
Obligación previa: intentar un acuerdo extrajudicial (desde abril de 2025)
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el arrendador está obligado a intentar un Medio Adecuado de Solución de Conflictos (MASC) antes de presentar la demanda. Esto incluye, entre otras opciones:
- Mediación
- Conciliación privada o notarial
- Negociación directa
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC)
Si no se acredita ese intento, el juzgado inadmitirá la demanda. El medio más ágil y habitual es la OVC, que consiste en una propuesta de acuerdo enviada por burofax o correo electrónico certificado. Transcurridos 30 días sin acuerdo o sin respuesta, el arrendador ya puede acudir al juzgado.
Presentación de la demanda de desahucio: ¿cómo y dónde?
Superado el intento extrajudicial, el arrendador puede presentar demanda de desahucio por impago. Esta debe presentarse ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la vivienda, siendo necesario para ello contar con los servicios de abogado y procurador para su interposición.
La demanda debe incluir:
- El contrato de arrendamiento
- Acreditación del intento de MASC
- Reclamación de la deuda pendiente
- Solicitud de lanzamiento (desalojo)
- Solicitud de condena en costas (gastos del proceso)
El decreto de admisión y la notificación al inquilino
Una vez presentada la demanda, el juzgado dicta un decreto de admisión. En él se señalan dos fechas clave:
- La fecha del juicio (solo si el inquilino se opone)
- La fecha del lanzamiento (desahucio), que se ejecutará si no hay oposición ni pago
Aquí comienza uno de los momentos más sensibles del proceso: la notificación al inquilino. El arrendador tiene un plazo de 10 días hábiles para pagar o presentar oposición (el plazo empieza a contar desde que se le notifica la demanda).
Enervación del desahucio: el derecho del inquilino a pagar y quedarse
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) reconoce al inquilino el derecho a evitar el desahucio si paga la totalidad de la deuda (rentas, intereses, costas) dentro del plazo de 10 días tras la notificación de la demanda. Esto se llama enervación y puede ejercerse una sola vez durante el contrato.
Sin embargo, si el arrendador requirió el pago por burofax con un mes de antelación, el inquilino ya no podrá enervar.
Este pago extingue la acción de desahucio y el contrato se mantiene en vigor.
La oposición del inquilino y el juicio
El inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse. Si se opone, se continuará el procedimiento verbal.
Si no se opone ni paga, el juez dicta auto de desahucio directamente, y la ejecución (el lanzamiento) sigue adelante.
El lanzamiento: ¿cuándo y cómo se produce?
El lanzamiento es el acto final en el que el juzgado, acompañado del procurador del arrendador y un cerrajero, recupera la posesión del inmueble.
Si el inquilino no entrega voluntariamente las llaves tras la sentencia o el decreto, el lanzamiento tiene lugar en la fecha ya señalada en el decreto de admisión. No es necesario presentar una nueva demanda ejecutiva, ya que el proceso de desahucio incluye esa posibilidad (artículo 703 LEC).
¿Qué pasa si hay menores o personas vulnerables en la vivienda?
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019 y con lo recogido en el Convenio de Derechos del Niño, el juzgado debe notificar al ayuntamiento o servicios sociales si hay menores o personas vulnerables en la vivienda, quienes deberán evaluar la situación y ofrecer soluciones habitacionales si fuere el caso, disponiendo de un plazo de 2 meses, o 4 en caso del arrendador ser persona jurídica.
Además, el artículo 704 de la LEC permite, cuando el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, una prórroga de 1 mes adicional (excepcionalmente 2), especialmente en casos de que el curso escolar aún no ha terminado o hay riesgo grave de desarraigo.
Cobro de la deuda: ejecución forzosa
Una vez obtenida sentencia o decreto favorable, si el inquilino no paga voluntariamente las cantidades debidas, el arrendador debe presentar una demanda ejecutiva para que se proceda al embargo de sus bienes, cuentas bancarias o nómina. A diferencia del lanzamiento, aquí sí es necesario iniciar un nuevo procedimiento.
El arrendador dispone de un plazo legal de cinco años para reclamar judicialmente esas cantidades impagadas, contados desde el momento en que cada mensualidad se hizo exigible. Este plazo se establece en el artículo 1966.3 del Código Civil.
Derechos del inquilino ante un desahucio por impago
Como hemos ido viendo, el inquilino tiene una serie de derechos ante un proceso de desahucio por imago:
Derecho a ser notificado debidamente
El arrendatario tiene derecho a que se le notifique personalmente la demanda de desahucio en el domicilio arrendado o en el que figure en el contrato. Si no se le localiza allí, el juzgado debe intentar la notificación en otros lugares conocidos. Solo si todas estas vías fracasan, se podrá acudir a la notificación por edictos.
La correcta notificación es esencial, ya que el plazo de 10 días para pagar o presentar oposición comienza desde la recepción efectiva del requerimiento judicial. Cualquier irregularidad en este trámite puede provocar la nulidad de actuaciones.
Derecho a enervar la acción de desahucio
El inquilino puede pagar la deuda y conservar la vivienda, siempre que se cumplan los requisitos legales. Este derecho constituye una segunda oportunidad para quienes hayan sufrido un retraso puntual, permitiendo evitar la pérdida de la vivienda si regularizan rápidamente la situación.
Derecho a la justicia gratuita
El inquilino que se encuentre en situación de insuficiencia económica puede solicitar asistencia jurídica gratuita, conforme a la Ley 1/1996, de asistencia jurídica gratuita. Si la solicitud se presenta dentro de los tres primeros días desde la notificación, suspende el procedimiento hasta que se resuelva.
Derecho a oponerse a la demanda
Durante el plazo de 10 días hábiles desde la notificación de la demanda, el inquilino puede presentar escrito de oposición, asistido por abogado y procurador. Las causas de oposición más frecuentes son:
- Que la deuda ya ha sido abonada (total o parcialmente).
- Que la cantidad reclamada no se corresponde con lo pactado en el contrato.
- Que existen defectos formales o procesales en la demanda o en la notificación previa.
En estos casos, se celebrará un juicio verbal, donde se resolverá el fondo del asunto con audiencia de ambas partes.
Derecho a la intervención de los servicios sociales
Si el arrendatario se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, el juzgado debe notificar obligatoriamente al Ayuntamiento o a los servicios sociales competentes.
Derecho a conocer la fecha del lanzamiento
En los procedimientos de desahucio por impago, la fecha de lanzamiento se fija desde el inicio, en el decreto de admisión de la demanda. Esto permite al inquilino conocer de antemano cuándo podría producirse el desalojo, lo que facilita prepararse, buscar otro alojamiento o regularizar la situación si es posible.
No obstante, si el inquilino entrega las llaves voluntariamente antes de esa fecha y paga lo debido o alcanza un acuerdo con el arrendador, el lanzamiento puede cancelarse sin necesidad de ejecutarse físicamente.
Conclusión
En conclusión, el desahucio por impago de alquiler es un mecanismo legal con una estructura clara y plazos definidos, que protege tanto al arrendador como al inquilino. Sin embargo, desde abril de 2025, es obligatorio intentar primero una vía extrajudicial de resolución.
Conocer cada fase del proceso, desde la oferta extrajudicial hasta el lanzamiento y la reclamación de rentas, es fundamental para actuar con eficacia y seguridad jurídica. Si estás ante un caso de impago o si eres inquilino con dificultades, contar con el asesoramiento de un abogado especializado es la mejor garantía para que el procedimiento se gestione con profesionalidad, legalidad y respeto a tus derechos.
Si te enfrentas a un desahucio por impago o necesitas asesoramiento para iniciar el procedimiento, puedes contactar con nosotros en info@morenoservicioslegales.es o en el teléfono (+34) 954 100 108. Te ayudaremos a analizar tu situación, defender tus derechos y gestionar todo el proceso.